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珠海买房哪个区潜力大？其实珠海的房价已经不低了。3万的均价，与东莞不相上下。这还只是均价，具体到各大片区，分化又非常严重。有些地方才一万出头，比如说远离主城区的斗门，有些地方的房价却高达五六万一平，比如靠近澳门的横琴。不得不说，珠海有些地方的房价已经有些透支了，若此时选择上车，无异于踩坑，高位站岗是大概率事件，那么珠海买房哪个区潜力大？应该买哪里？认为这几个地方的投资价值较大一些。

一、珠海买房选这几个区域潜力更大

1、金湾区：金湾航空新城目前房价均价为26000元左右，根据珠海航空新城的发展规划来看，还是非常值得购买的。虽然说航空新城只有3.8平方公里，但是能够说成珠海要倾力塑造的一个小城，很多人应该关注过国家zui大的珠海航空展，就在这里。而且从后期发展规划来看航空新城目的要打造成集总部经济、高端商务、文化娱乐、科研教育为一体的现代服务业聚集制高点。金湾其他板块的的产业链就业人才，主要包括新能源汽车，生物医药，也会在这儿买房置业。可以说，买航空新城的有三股极为强的承接购买力，一是是购买珠海的外地客，二是在金湾工作的当地客，整体实力够的会优选这个板块。三是伴随着横琴的价位飙升以及供货不足，溢出到金湾的购买力。所以总得来说，航空新城的房价还是洼地价格，是值得大家购买的区域。

2、唐家湾：唐家湾北围（科技北围）唐家湾北围也就是深珠通道的落脚点，唐家湾的價值关键关键在于2个方面：第①，产业链优势。尤其是技术创新北围板块，算得上产城融合,关键发展壮大高等职业教育、产品研发、技术创新等产业链。第二，深珠通道的具体落实状况。只不过深珠通道都炒作了好长时间了，如今仍然的是一个落实時间步伐。往年以来，北围板块的項目较为少，造成 房地产开发商也是很傲慢，不愁卖，随后标价也在飙升，如今价位都击破3W+了。

3、香洲区：适合自住，因为极为成熟，配套，交通都是最方便的，基本老珠海人和本地人都喜欢在这儿。

4、横琴：横琴基本上成為了珠海的名片，规格太高了，一直以来都是在出现在國家尖端的设计里面。澳交所，金融岛,珠澳共建，随随便便一个规划都是高规格的，更何况横琴仅有100平方公里，极为的迷你型，土地金贵，如今岛上的新楼盘供货极为小，而外部买房者很多，造成房地产开发商标价连续不断攀高。如今住宅仅有1-2个項目在供货。房地产开发商也极为傲娇。横琴的價值基本就是珠海的天花板了,如今早已6W+，未來横琴的价格走势关键在于2个方面：其一，横琴高大上的规划的兑现時间和程度。

此外，斗门远离主城区，经济实力较弱，配套有待完善，不太适合投资，当然刚需自住没有问题。

二、珠海各个区域结构差异

先梳理一下珠海唐家北围的版块划分，从规划文件中可见，片区整体分为了：科创制造片区、综合服务片区、发展备用地和滨海居住+商务服务四个板块。

1、唐家湾北围（科技北围），唐家湾北围也就是深珠通道的落脚点，根据《珠海市高新区A-GX3-01、A-GX3-02编制单元（北围片区）控制性详细规划（2019修改）批后公告》。未来将为北围片区内湾区重大交通设施规划预留控制空间，如伶仃洋通道（深珠通道）、金琴快线、港湾大道、情侣路等。

唐家湾的價值关键关键在于2个方面：第①，产业链优势。尤其是技术创新北围板块，算得上产城融合,关键发展壮大高等职业教育、产品研发、技术创新等产业链。第二，深珠通道的具体落实状况。只不过深珠通道都炒作了好长时间了，如今仍然的是一个落实時间步伐。往年以来，北围板块的項目较为少，造成 房地产开发商也是很傲慢，不愁卖，随后标价也在飙升，如今价位都击破3W+了。

2、第二个是金湾，金湾现在是珠海倾力塑造的城市副中芯，金湾算不上小，核心资产在航空新城。

航空新城能够说成珠海要倾倾力塑造的一个小城,核心区面积仅有3.8平方公里。

很多人应该关注过国家最大的珠海航空展，就在这里。

航空新城目的要打造成集总部经济、高端商务、文化娱乐、科研教育为一体的现代服务业聚集制高点。金湾其他板块的的产业链就业人才，主要包括新能源汽车，生物医药，也会在这儿买房置业。可以说，买航空新城的有三股极为强的承接购买力：

其一是购买珠海的外地客。

其二是在金湾工作的当地客，整体实力够的会优选这个板块。

其三是伴随着横琴的价位飙升以及供货不足，溢出到金湾的购买力。

这三股力量在支撑起航空新城的房价，更何况这个板块本身就库存不多。

现阶段航空新城一手平均价格2.6万左右，相比较下显得性价比很高。

3、第三个是横琴（6W+），横琴基本上成為了珠海的名片，规格太高了，一直以来都是在出现在國家尖端的设计里面。

澳交所，金融岛,珠澳共建，随随便便一个规划都是高规格的。

更何况，横琴仅有100平方公里，极为的迷你型，土地金贵，如今岛上的新楼盘供货极为小，而外部买房者很多，造成房地产开发商标价连续不断攀高。如今住宅仅有1-2个項目在供货。房地产开发商也极为傲娇。

横琴的价值基本就是珠海的天花板了,如今早已6W+，未來横琴的价格走势关键在于2个方面：其一，横琴高大上的规划的兑现時间和程度。

其二，横琴未來的住宅供货速度。

只不过，以现阶段横琴的供货速度看，1-2年依旧是卖房市场，供货不足,成交量不会太频繁。

不过，跟正对面澳门动辄10W+的房价比，6w的价位也并算不上高。要晓得，横琴差不多一半的房子都是港澳的人买走了。

只不过，伴随着横琴这两年的价位连续不断上扬，普通人真的高攀不起了，溢出到金湾的趋势也会愈加凸显。

4、第四是老城区——香洲：适合自住，因为极为成熟，配套，交通都是最方便的，基本老珠海人和本地人都喜欢在这儿。站在投资的眼光，我建议今年聚焦三个核心板块:横琴，唐家北围，以及珠海航空新城，这三个是也规划最多，资金流入最多,供货最少的板块。

5、第五是——斗门，斗门是整个珠海土地供货最多的，地理面积zui大的也是斗门，而且也是最便宜的，但是买斗门有个问题就是，需要的等待的投资周期过长，其他都极为一般。买斗门说白了就是需要時间等，要等其他区域库存消化之后，价位又有明显的价差的时候，再入手，不过湖心路也许会快一些。

三、珠海购房限贷政策

住房拥有情况：

无房，无贷记录，普通住宅首付三成，非普通住宅首付三成

有房贷（已结清）普通住宅首付四成，非普通住宅首付六成

有房贷（未结清）普通住宅首付五成，非普通住宅首付七成

拥有一套住房，无贷或已结清，普通住宅首付首付五成，非普通住宅首付六成

拥有一套住房，有贷（未结清）普通住宅首付五成，非普通住宅首付七成

二套房无贷或已结清，普通住宅首付四成，非普通住宅首付六成

三套及以上：需全款

（备注：以上首付比例，仅供参考，请以实际银行情况为准；普通住宅低于144平方，非普通住宅大于144平米。）

补充：了解完珠海各个区域结构差异之后，然后再说说珠海的买房逻辑，其实有一部分人并不认可珠海，这是为什么呢？因为他们觉得珠海的人口少，因为珠海目前的人口从七普数据来看，只有250W人口，但是他的均价相对而言并不算便宜，已经达到2W3这样的均价，2W3的均价其实在大湾区当中也不算贵，但是在和很多内地城市来说算是比较贵的。

但是为什么珠海只有250W的人口，但是依然能维持10%左右的稳定增涨，而且从来没有回调过，这是因为珠海并不会像深圳那样，半年甚至一年让你涨个50-60%这样非常夸张的涨势。但是珠海从过去2-3年的走势来看，一直是呈小幅度上涨趋势。因为珠海的供需关系和它本身是一个袖珍型的城市面积，供给不多，然后需求源源不断的流入，需求包括大湾区以及全国。很多北方客户都来珠海这边买房养老度假。

另外珠海还是一个成长型的城市，成长型城市你可以这样理解；因为你去看指标的时候，不管是看总人口还是总资金都不算多，但是如果按照袖珍型城市去理解的时候，你会发现珠海的人口增长率是仅次于深圳，每年的资金流入率也是仅次于深圳。

而且它的GDP增涨率是超过深圳的，因为珠海本身人口吸引力非常强，虽然只有250W人口但是每年能够吸引10-20W的新增人口到珠海。此外从珠海去年上半年的住房成交量就卖了7K套房，所以单单只是外来的新增人口就可以把住房的需求消化掉，这就是本质。

因为珠海持续不断的有增量进来，不断的有需求量同时注入这座袖珍型城市，所以说珠海的购买力不是在珠海本地，如果说单单依托珠海本地的话，那么房价就会横盘了，珠海更多购买力还是来自大湾区以及大湾区以外的城市。

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